CAR, CCIR, ITR e georreferenciamento: qual a diferença e qual você precisa?

"Já tenho o CAR, então minha propriedade está regularizada, certo?" Não necessariamente. Essa é uma das confusões mais comuns no campo, e ela costuma aparecer na pior hora: na venda, no inventário ou na liberação de um financiamento.

O imóvel rural no Brasil aparece em vários cadastros diferentes, cada um com um órgão responsável e uma finalidade. Eles se complementam, mas um não substitui o outro. Vamos simplificar.

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Resumo em uma tabela

Documento	Quem emite	Para que serve	Prova que você é dono?
Matrícula	Cartório de Registro de Imóveis	É o "RG" do imóvel: diz quem é o dono e descreve a área	Sim, é o documento de propriedade
Georreferenciamento (SIGEF)	Profissional habilitado + certificação do INCRA	Define com coordenadas exatas onde estão as divisas	Não sozinho; ele atualiza a descrição na matrícula
CCIR	INCRA	Comprova que o imóvel está no cadastro rural do INCRA	Não
ITR	Receita Federal	Imposto anual sobre a propriedade rural	Não
CAR	Órgão ambiental estadual (sistema SICAR)	Registro ambiental: APP, Reserva Legal, vegetação nativa	Não, a lei diz expressamente que não

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Matrícula: o documento que manda

A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é o que define quem é o proprietário e qual é o imóvel. Todos os outros cadastros deveriam "conversar" com ela.

O problema é que muitas matrículas rurais antigas trazem descrições vagas ("da porteira velha até o córrego...") e áreas que não batem com a realidade.

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Georreferenciamento: as coordenadas da sua divisa

O georreferenciamento é o levantamento técnico que mede cada canto da propriedade com coordenadas precisas, amarradas ao Sistema Geodésico Brasileiro. Depois de certificado pelo INCRA no SIGEF, ele é averbado na matrícula, que passa a ter uma descrição exata e sem sobreposição com os vizinhos.

Ele foi criado pela Lei nº 10.267/2001 e é exigido para venda, desmembramento, partilha e outros atos no cartório. Veja os prazos em Georreferenciamento de imóvel rural: quando é obrigatório.

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CCIR: o cadastro no INCRA

O CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) é emitido pelo INCRA a partir das informações declaradas no SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural). Ele é obrigatório para vender, desmembrar, arrendar, hipotecar ou partilhar um imóvel rural, e é exigido pelos bancos no crédito rural.

O CCIR traz a área declarada, mas não tem coordenadas. Por isso, depois do georreferenciamento, é preciso atualizar a declaração no SNCR para que a área do CCIR acompanhe a área medida.

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ITR: o imposto da terra

O ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) é declarado e pago anualmente à Receita Federal. O imóvel também tem um cadastro na Receita, o CAFIR.

A comprovação de quitação do ITR dos últimos 5 exercícios é exigida para registrar atos como venda e desmembramento. E a área declarada no ITR também deve acompanhar a área real.

Bom saber: INCRA e Receita Federal mantêm o CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais), que integra os dados do SNCR e do CAFIR. Áreas diferentes entre os cadastros tendem a aparecer cada vez mais nesses cruzamentos.

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CAR: o cadastro ambiental

O CAR (Cadastro Ambiental Rural), criado pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), registra a situação ambiental da propriedade: áreas de preservação permanente (APP), Reserva Legal, vegetação nativa e áreas de uso consolidado. Ele é feito pelo próprio proprietário (autodeclaratório) no sistema do órgão ambiental do estado.

O ponto mais importante: o próprio Código Florestal diz que o CAR não serve para reconhecer propriedade ou posse. Ou seja, o CAR não substitui o georreferenciamento, e nem o contrário.

Muitos CARs foram feitos desenhando o contorno da propriedade sobre imagem de satélite, sem medição em campo. Por isso, é comum o polígono do CAR estar deslocado, invadir o vizinho ou ter área bem diferente da matrícula.

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O problema das áreas que não batem

Na prática, é muito comum o mesmo imóvel ter quatro áreas diferentes: uma na matrícula, outra no CCIR, outra no ITR e outra no CAR. Isso gera:

• Exigências do cartório na hora de vender, partilhar ou desmembrar;
• Problemas no crédito rural, quando o banco cruza as informações;
• Questionamentos da Receita, se a área do ITR estiver menor do que a real;
• Pendências ambientais, se a Reserva Legal do CAR for calculada sobre a área errada.

O caminho para organizar tudo: primeiro o georreferenciamento, que define a área real e atualiza a matrícula. Depois, com base nele, a atualização do CCIR, do ITR/CAFIR e a retificação do CAR. Assim, todos os cadastros passam a falar a mesma língua.

Veja como funciona cada etapa em Georreferenciamento rural passo a passo.

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Quem faz cada coisa

• Georreferenciamento: engenheiro agrimensor ou outro profissional com atribuição no CREA, ou técnico em agrimensura no CRT, credenciado no INCRA para submeter no SIGEF;
• CAR: o próprio proprietário pode fazer, mas é recomendável apoio técnico, principalmente se a área foi medida no georreferenciamento;
• CCIR e ITR: declarações feitas pelo proprietário nos sistemas do INCRA e da Receita, muitas vezes com ajuda de contador, sindicato rural ou do próprio profissional.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de profissional habilitado, do INCRA, da Receita Federal ou do órgão ambiental do seu estado. As regras de cada cadastro são atualizadas periodicamente.